In dem der heutigen Entscheidung zugrunde liegenden Fall vereinbarten die Parteien im Mietvertrag vom 19. August 2004 eine Miete von 4 €/m². Die ortsübliche Vergleichsmiete belief sich zu dieser Zeit auf 4,60 €/m². Mit Schreiben vom 26. September 2005 verlangte die Klägerin – bei unveränderter ortsüblicher Vergleichsmiete – Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf 4,26 €/m² ab dem 1. Dezember 2005. Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage der Vermieterin abgewiesen. Auf deren Berufung hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und der Klage stattgegeben.Der Bundesgerichtshof hat die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der beklagten Mieter zurückgewiesen. Nach Wortlaut und Zweck der gesetzlichen Regelung setzt ein Mieterhöhungsverlangen nicht voraus, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss erhöht hat. Das Vergleichsmietensystem soll es dem Vermieter ermöglichen, eine am Markt orientierte, die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende Miete zu erzielen. Das trifft auch auf denjenigen Vermieter zu, der bei Vertragsbeginn eine für den Mieter besonders günstige, unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete vereinbart hat.

Der Mieter muss im Gegenteil von vornherein damit rechnen, dass die Miete stufenweise bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst wird, sofern die Parteien keine Vereinbarung getroffen haben, die eine Mieterhöhung ausschließt. Den Interessen des Mieters wird insbesondere durch die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete, die Jahressperrfrist, die 15-monatige Wartezeit und die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) Rechnung getragen.

Urteil vom 20. Juni 2007 – VIII ZR 303/06
AG Halle-Saalkreis – Urteil vom 28. April 2006 – 92 C 840/06 ./.
LG Halle – Urteil vom 25. Oktober 2006 – 2 S 137/06
Karlsruhe, den 20. Juni 2007 , Pressestelle des Bundesgerichtshofs

In dem der heutigen Entscheidung zugrunde liegenden Fall vereinbarten die Parteien im Mietvertrag vom 19. August 2004 eine Miete von 4 €/m². Die ortsübliche Vergleichsmiete belief sich zu dieser Zeit auf 4,60 €/m². Mit Schreiben vom 26. September 2005 verlangte die Klägerin – bei unveränderter ortsüblicher Vergleichsmiete – Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf 4,26 €/m² ab dem 1. Dezember 2005. Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage der Vermieterin abgewiesen. Auf deren Berufung hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und der Klage stattgegeben.Der Bundesgerichtshof hat die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der beklagten Mieter zurückgewiesen. Nach Wortlaut und Zweck der gesetzlichen Regelung setzt ein Mieterhöhungsverlangen nicht voraus, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss erhöht hat. Das Vergleichsmietensystem soll es dem Vermieter ermöglichen, eine am Markt orientierte, die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende Miete zu erzielen. Das trifft auch auf denjenigen Vermieter zu, der bei Vertragsbeginn eine für den Mieter besonders günstige, unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete vereinbart hat.

Der Mieter muss im Gegenteil von vornherein damit rechnen, dass die Miete stufenweise bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst wird, sofern die Parteien keine Vereinbarung getroffen haben, die eine Mieterhöhung ausschließt. Den Interessen des Mieters wird insbesondere durch die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete, die Jahressperrfrist, die 15-monatige Wartezeit und die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) Rechnung getragen.

Urteil vom 20. Juni 2007 – VIII ZR 303/06
AG Halle-Saalkreis – Urteil vom 28. April 2006 – 92 C 840/06 ./.
LG Halle – Urteil vom 25. Oktober 2006 – 2 S 137/06
Karlsruhe, den 20. Juni 2007 , Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung des Klägers. Mit Schreiben vom 07.09.2007 kündigte der Kläger den Einbau eines Fahrstuhls als Modernisierungsmaßnahme an. Die Beklagte widersprach mit Schreiben vom 25.10.2007. Mit Schreiben vom 13.02.2008 zog der Kläger die Modernisierungsankündigung zurück, gleichwohl wurden die Arbeiten durchgeführt und im September 2008 abgeschlossen.

Der Kläger machte eine Erhöhung der Nettomiete gem. § 559 BGB in Höhe von 120,78 EUR monatlich sowie der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 10,24 EUR monatlich geltend. Das Berufungsgericht hat der Klage stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Revision keine Aussicht auf Erfolg hat. Die vorgenommene Mieterhöhung ist nach § 559 BGB wirksam.

Zwar werde in Rechtsprechung und Literatur vielfach vertreten, dass eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung unabdingbare Voraussetzung einer späteren Mieterhöhung sei, weil nur dann die Pflicht des Mieters zur Duldung bestehe. Zu unterscheiden ist die Pflicht des Mieters, die Modernisierung zu dulden und andererseits die Pflicht zur Zahlung einer erhöhten Miete. Zweck der Modernisierungsmitteilung sei deshalb allein der Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungen, nicht aber die Beschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten auf den Mieter umzulegen. Dies gelte nicht nur im Fall einer verspäteten Modernisierungsmitteilung, sondern auch dann, wenn eine derartige Ankündigung ganz unterblieben sei.

Die Mieterhöhung ist begründet, da der Einbau des Fahrstuhls den Gebrauchswert objektiv erhöht wird. Die Mieterhöhung stellt auch keine unzumutbare Härte für die Beklagte dar. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass eine Mieterhöhung, die nach einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung durchgeführt wird nicht deshalb ausgeschlossen ist, weil der Durchführung der Arbeiten keine Ankündigung vorausgegangen ist.

Nach § 559 BGB kann der Vermieter nach baulichen Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie und Wasser bewirken, die Miete um jährlich elf vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

Die Mieterhöhung ist dem Mieter in Textform zu erklären und die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen zu erläutern. Diesen Anforderungen wurde das Schreiben des Klägers gerecht. Die Frist, zu der die Erhöhung wirksam wird, verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht mitgeteilt hat. Zweck des Ankündigungserfordernisses ist hingegen nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlichen durchgeführten Modernisierung auf den Mieter umzulegen. Die Interessen des Mieters werden ausreichend dadurch gewahrt, dass bei unterbliebener Ankündigung die Mieterhöhung erst sechs Monate später wirksam wird. Das Berufungsgericht ist unter Berücksichtigung der von der Beklagten geltend gemachten Nachteile zu der Auffassung gelangt, dass die vom Kläger wegen des Fahrstuhleinbaus vorgenommene Mieterhöhung für die Beklagte keine unzumutbare Härte bedeutet.

AG Berlin-Mitte vom 15.09.2009 – 8 C 63/09
LG Berlin vom 25.06.2010 – 63 S 530/09
BGH vom 02.03.2011 – VIII ZR 164/10