Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 02.03.2011 entschieden, dass eine Mieterhöhung nicht deshalb ausgeschlossen ist, weil der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht gem. § 554 Abs. 3 BGB angekündigt hat. Der Kläger verfolgte mit seiner Klage Zahlung restlicher Miete für die Monate Juni bis August 2009. Mit Schreiben vom 29.09.2008 hat dieser eine Mieterhöhung vorgenommen, gem. § 559 BGB. Der Kläger vertritt die Rechtsauffassung, dass die vorgenommene Erhöhung wirksam ist und begehrt insgesamt Beträge von 393,06 EUR.
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung des Klägers. Mit Schreiben vom 07.09.2007 kündigte der Kläger den Einbau eines Fahrstuhls als Modernisierungsmaßnahme an. Die Beklagte widersprach mit Schreiben vom 25.10.2007. Mit Schreiben vom 13.02.2008 zog der Kläger die Modernisierungsankündigung zurück, gleichwohl wurden die Arbeiten durchgeführt und im September 2008 abgeschlossen.
Der Kläger machte eine Erhöhung der Nettomiete gem. § 559 BGB in Höhe von 120,78 EUR monatlich sowie der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 10,24 EUR monatlich geltend. Das Berufungsgericht hat der Klage stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter.
Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Revision keine Aussicht auf Erfolg hat. Die vorgenommene Mieterhöhung ist nach § 559 BGB wirksam.
Zwar werde in Rechtsprechung und Literatur vielfach vertreten, dass eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung unabdingbare Voraussetzung einer späteren Mieterhöhung sei, weil nur dann die Pflicht des Mieters zur Duldung bestehe. Zu unterscheiden ist die Pflicht des Mieters, die Modernisierung zu dulden und andererseits die Pflicht zur Zahlung einer erhöhten Miete. Zweck der Modernisierungsmitteilung sei deshalb allein der Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungen, nicht aber die Beschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten auf den Mieter umzulegen. Dies gelte nicht nur im Fall einer verspäteten Modernisierungsmitteilung, sondern auch dann, wenn eine derartige Ankündigung ganz unterblieben sei.
Die Mieterhöhung ist begründet, da der Einbau des Fahrstuhls den Gebrauchswert objektiv erhöht wird. Die Mieterhöhung stellt auch keine unzumutbare Härte für die Beklagte dar. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass eine Mieterhöhung, die nach einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung durchgeführt wird nicht deshalb ausgeschlossen ist, weil der Durchführung der Arbeiten keine Ankündigung vorausgegangen ist.
Nach § 559 BGB kann der Vermieter nach baulichen Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie und Wasser bewirken, die Miete um jährlich elf vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
Die Mieterhöhung ist dem Mieter in Textform zu erklären und die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen zu erläutern. Diesen Anforderungen wurde das Schreiben des Klägers gerecht. Die Frist, zu der die Erhöhung wirksam wird, verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht mitgeteilt hat. Zweck des Ankündigungserfordernisses ist hingegen nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlichen durchgeführten Modernisierung auf den Mieter umzulegen. Die Interessen des Mieters werden ausreichend dadurch gewahrt, dass bei unterbliebener Ankündigung die Mieterhöhung erst sechs Monate später wirksam wird. Das Berufungsgericht ist unter Berücksichtigung der von der Beklagten geltend gemachten Nachteile zu der Auffassung gelangt, dass die vom Kläger wegen des Fahrstuhleinbaus vorgenommene Mieterhöhung für die Beklagte keine unzumutbare Härte bedeutet.
AG Berlin-Mitte vom 15.09.2009 – 8 C 63/09
LG Berlin vom 25.06.2010 – 63 S 530/09
BGH vom 02.03.2011 – VIII ZR 164/10
